Vila Zora Luxury Residence

Niška Banja — Arhitektonska vizija i investicioni potencijal

1. Izvršni sažetak i lokacija

Transformacija porodičnog imanja u Niškoj Banji (KP 4260 KO Niška Banja, 860 m²) u butik stambeno-poslovni kompleks koji kombinuje očuvanu i nadograđenu istorijsku Vilu Zora i novu stambenu zgradu u zaleđu.

Vila Zora Danju — Dnevna vizuelizacija — Dnevna i večernja vizuelizacija kompleksa Vila Zora sa uređenim mediteranskim parterom i relaksacionom zonom.

Vila Zora Sumrak — Večernja vizuelizacija — Dnevna i večernja vizuelizacija kompleksa Vila Zora sa uređenim mediteranskim parterom i relaksacionom zonom.

                    Inovativna organizacija parcele: Ulaz u podzemnu garažu (8–12 mesta) i pešačka zona pozicionirani su isključivo sa leve strane parcele, čime se centralni i desni deo dvorišta u potpunosti oslobađaju automobila za pejzažnu oazu i luksuzni mini bazen.
                

2. Pravna sigurnost i fazni pristup

Parcela: KP br. 4260, KO Niška Banja (JMBN: PA0013029305446), adresa: Jovana Popovića 3. Ukupna površina: 860 m².
Struktura: Glavna Vila Zora (133 m²), objekti za uklanjanje (12 m²) i slobodno zemljište u zaleđu za gradnju (715 m²).
Zaštita plodouživanja: Prizemlje Vile Zora zaštićeno je doživotnim plodouživanjem za Zoricu Tomić (Teret br. 1868062). Unapred je ugovorena opcija kasnijeg otkupa ovog prizemlja od strane investitora, sa ciljem formiranja ekskluzivnog restorana sa terasom.

Vila Zora Noću sa bazenom — Noćni ambijent i wellness zona: Dizajn prilagođen klijenteli visoke platežne moći i digitalnim nomadima.

Rekonstrukcija u Nišu

Vojvode Tankosića 47a — Poslovni studio, apartmani i porodični dom

3. Projektni zadatak: Kuća u Nišu

Ključni deo protivvrednosti za vlasnike (Borisa i Mariju Milić) jeste kompletna rekonstrukcija, adaptacija i nadogradnja porodične kuće u Nišu. Objekat je spratnosti P + 2 + Prohodni krov, sa osnovom od približno ~90 m² po etaži (~270 m² ukupno zatvorenog prostora). Fokus je na visokoj energetskoj efikasnosti (toplotne pumpe, solarni paneli na krovu) i modernoj estetici.

Fasada kuće Vojvode Tankosića 47a u sumrak — Ulična fasada u Nišu: Witch House Studio u prizemlju, staklene ograde i raskošna lounge terasa na krovu.

Etaža	Namena i funkcionalni sadržaj	Površina
Prizemlje	Ulična garaža (levo), poslovna kancelarija i kreativni Witch House Studio u sredini, uslužna mini-kuhinja, i ograđeno dvorište za pse sa desne strane.	~90 m² + garaža
1. sprat	Investiciono izdavanje: Dve potpuno nezavisne stambene jedinice od po ~45 m² opremljene za dugoročno izdavanje (studentima).	~90 m²
2. sprat	Porodični dom: Komforan trosoban stan za Borisa i Mariju Milić, sa prostranom prednjom terasom od ~16 m².	~90 m² neto
Ravan krov	Prohodna lounge terasa sa pergolom, zonom za odmor i instaliranim solarnim panelima.	~90 m²

Detaljni arhitektonski planovi za kuću u Nišu — Arhitektonski pregled (V. Tankosića 47a): Osnove po spratovima, 3D preseci etaža i uređenje zadnjeg dvorišta.

Finansijska Struktura & Partnerstvo

Ugovoreni paket protivvrednosti i preporučeni modeli saradnje

4. Struktura paketa protivvrednosti (~490.000 €)

Finansijska konstrukcija jasno razdvaja troškove izgradnje kompleksa u Niškoj Banji od paketa protivvrednosti za vlasnike koji se u celosti realizuje u Nišu:

Celina 1 (Niška Banja): Projektovanje, dozvole, gradnja nove zgrade, nadogradnja Vile Zora, garaža, parter i bazen (U celosti finansira investitor).
Celina 2A (Rekonstrukcija u Nišu): ~340.000 € — Operativa za kompletno renoviranje objekta u V. Tankosića 47a ("ključ u ruke").
Celina 2B (Otkup udela): ~100.000 € — Rešavanje imovinsko-pravnih odnosa (isplata bratovog suvlasničkog udela i čist upis 1/1).
Celina 2C (Tekući troškovi): ~50.000 € — Namenska sredstva za pribavljanje dokumentacije i tekuće/životne troškove tokom izgradnje.

5. Tržišni potencijal (Vila Zora vs. Planet Residence)

Dok mega-kompleksi poput Planet Residence dominiraju masovnim urbanim tržištem (cene novogradnje 2.300–3.414 €/m²), Vila Zora nudi retku butik ekskluzivnost. Zbog apsolutnog nedostatka zatvorenih kompleksa sa garažom i bazenom u Banji, očekivana prodajna cena iznosi između 1.850 i 2.400+ €/m².

                    Preporučeni Model saradnje (Ugovor sa naknadom u radovima): Investitor preuzima obavezu radova i isplata u Nišu (~490.000 €) u zamenu za ekskluzivno pravo razvoja i prodaje apartmana u Niškoj Banji, uz opciju kasnijeg preuzimanja prizemlja za profitabilni restoran.
                

Investicioni Memorandum

VILA ZORA
LUXURY RESIDENCE